Restschuld

Steeds meer aanbieders denken mee in het belang van klanten die een hypotheek hebben die "onder water staat". Op deze pagina proberen wij u per geldverstrekker de mogelijkheden aan te geven. Daarnaast treft u op deze pagina algemene informatie omtrent het fenomeen restschuld aan. Zijn er vragen over restschuld of wenst u begeleiding bij het kunnen verhuizen terwijl u een restschuld heeft neem dan contact met ons op onder andere via het naastgenoemd formulier.

Zicht op de restschuld van uw hypotheek

Op het moment dat uw huis bij verkoop minder oplevert dan de resterende hypotheekschuld, dan heeft u een restschuld. Verwacht u dat u bij verkoop een restschuld overhoudt, neem dan voorafgaand aan de verkoop start contact op met de hypotheekverstrekker. Samen met uw bank of tussenpersoon bespreekt u hoe u de eventuele restschuld gaat afbetalen. Op het moment dat er geen duidelijke oplossing voor uw restschuld is, dan kunt u onaangenaam worden verrast: uw geldverstrekker kan de overdracht bij de notaris weigeren waardoor er diverse problemen kunnen ontstaan, waaronder mogelijk verschuldigde boetes aan de verkoper.

Voorkom een boete over uw restschuld

Ingeval u nog geen afspraken hebt gemaakt met de geldverstrekker over de oplossing van uw restschuld, dan heeft u als verkoper belang bij een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Op die manier voorkomt u dat u aan de koper een boete (standaard 10 procent van de koopsom) moet betalen als de geldverstrekker cq bank niet akkoord gaat met de verkoop. In plaats van een boete kan de koper ook nakoming van de koopovereenkomst vorderen (als er geen ontbindende voorwaarde is opgenomen). Al bij al zijn dit juridische kwesties waar u niet in terecht moet willen komen. 

Veel voorkomende bepalingen in een koopovereenkomst zijn de volgende :

Deze koopovereenkomst kan door de verkoper worden ontbonden, indien uiterlijk op [datum] blijkt, dat de verkoper geen royement verleend krijgt van de hypothecaire inschrijving(en) waarmee zijn onroerende zaak is [zijn] belast.

Tijdens de onderhandelingen over de verkoop van uw woning met kandidaat-koper(s) kan een dergelijke bepaling voor de kandidaat-koper(s) onwenselijk zijn. De redenen hiervoor hangen samen over de gemaakte kosten van het regelen van de hypotheek. Ook kan de koop op het laatste moment afketsen waardoor de geplande verhuizing op losse schroeven komt te staan. 

Zijn er wel oplossingen voor het oplossen van een restschuld?

Vanzelfsprekend is de makkelijkste oplossing om uw restschuld in te lossen, al dan niet met spaargeld of geld van derden. In veruit de meeste gevallen is dit geen reële optie waardoor wij ons op deze pagina concentreren op andere oplossingen. Wel kunt u over 'verborgen' tegoeden beschikken in de gekoppelde producten aan uw hypotheek zoals een bankspaarrekening, kapitaalverzekering of beleggingsdepot. Ook het aanwenden van deze tegoeden zou ik bespreken met uw financieel adviseur omdat er in veel gevallen ook fiscale consequenties kleven aan het veranderen van uw hypotheekconstructie.

Hypotheek aanpassen voor een lagere restschuld

Ook kunt u besluiten te anticiperen op een verkoop door uw hypotheek nu al aan te passen zodat uw restschuld terugloopt zodra uw woning is verkocht of zelfs voordat u besluit uw woning in de etalage te plaatsen. Deze oplossing vergt het inwinnen van advies van een hypotheekadviseur. Wij hebben al diverse klanten bijgestaan door orde te scheppen in hun financiële huishouding door verouderde hypotheekvormen aan te passen. Dit kan betekenen dat uw bestaande hypotheek wordt aangepast zonder hiervoor een geheel nieuwe hypotheek af te sluiten. 

Dan bieden steeds meer banken en verzekeraars de mogelijkheid om de restschuld mee te financieren in de opvolgende hypotheek. Deze oplossing is prettig als u direct na verkoop van uw bestaande woning een nieuwe koopwoning vindt. De praktijk is weerbarstiger. Misschien moet u wel snel uw woning opleveren en wenst u eerst een jaar te huren alvorens een nieuwe woning te kopen, of wenst u juist in zijn geheel niet een nieuwe woning terug te kopen. In al deze gevallen ontstaat maatwerk. De oplossing kan zijn het afsluiten van een doorlopend krediet of persoonlijke lening voor het oplossen van uw restschuld. Bij sommige geldverstrekkers, zoals ING, bestaat de mogelijkheid om deze lening mee te nemen in de nieuwe hypotheek indien u aantoonbaar kunt maken dat de lening is gebruikt voor het oplossen van de restschuld.

De rente is aftrekbaar over restschulden die zijn ontstaan bij de verkoop van een woning vanaf 29 oktober 2012. De duur van de aftrek is 10 jaar. De termijn 10 jaar geldt voor restschulden die uiterlijk zijn ontstaan op 31 december 2017. Ook de rente over een restschuld is aftrekbaar. U hoeft deze restschuld niet per se annuïtair of lineair af te lossen. Dit in tegenstelling tot nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013.

De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is leidend in de maximale verstrekking van hypotheken. Ook deze gedragscode biedt ruimte om meer te lenen dan de thans geldende norm van 104% :

  1. als er bij verkoop van een woning van de consument een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning, mag het bedrag van die restschuld bij het verstrekken van een nieuwe hypothecaire financiering worden meegefinancierd. 

 


ABN Amro

Per 27 februari 2015 heeft ABN Amro het beleid in positieve zin aangepast. Ook klanten van andere banken helpt ABN Amro met het oplossen van een restschuld. Dit is mogelijk tot 115% van de marktwaarde van de nieuwe woning.

1.a. Meefinancieren van een restschuld voor bestaande (hypotheek)klanten.

Is de opbrengst van de huidige woning onvoldoende om de hypotheek die de klant bij één van de labels (bijvoorbeeld Moneyou) van de ABN heeft lopen terug te betalen? Dan mag de klant deze restschuld extra lenen op zijn nieuwe hypotheek tot maximaal 115% van de marktwaarde (of marktwaarde na verbouwing, als er sprake is van een verbouwing). Uitgangspunt voor de maximale verstrekking is dat we in ieder geval nooit meer verstrekken dan nodig voor de aankoop (+eventuele verbouwing) en de mee te financieren restschuld (rekening houdend met de geldende extra voorwaarden). Het is niet de bedoeling extra vrij te besteden gelden aan de klant te verstrekken voor het besteden aan andere zaken dan de aan te kopen woning.

Er gelden een aantal extra voorwaarden:

  • Restschuld is ontstaan op of na 29 oktober 2012
  • Klant heeft onvoldoende eigen middelen om restschuld zelf te financieren
  • Restschuld (deel boven de 104% MW) mag niet meer dan 75.000 EUR bedragen
  • explain op LTI is niet toegestaan
  • Positieve klanttoetsen (creditscore en CRG)
  • Geen negatieve elementen in BKR*.

De restschuld moet als apart annuïtair leningdeel met een looptijd en rentevastperiode van 10 jaar vastgelegd worden.

Bij de toetsing moet je rekening houden met de extra lasten die restschuldfinanciering heeft door de korte looptijd van 10 jaar. Je doet dit door het verschil tussen de lasten van de 10 jarige annuiteit en de annuiteit van het langst lopende leningdeel van de toegestane lasten af te halen.

* HY-2 coderingen bij een restschuld zonder dat er sprake is geweest van achterstanden/wanbetalingen (NHG): hoeft geen belemmering te zijn voor het verstrekken van een nieuwe hypothecaire geldlening voor het herfinancieren van de restschuld.

1.b. Meefinancieren van een restschuld voor nieuwe klanten

Is de opbrengst van de huidige woning onvoldoende om de hypotheek terug te betalen? Dan mag de klant deze restschuld extra lenen op zijn nieuwe hypotheek tot maximaal 125% van de executiewaarde. De onder 1.A genoemde extra voorwaarden zijn ook van toepassing bij het meefinancieren van restschulden voor nieuwe klanten.


Aegon

In aan aantal gevallen mag de financier een hogere financiering aan de consument verstrekken dan 104% van de marktwaarde van de woning. Het betreft de volgende gevallen:
a. Als er bij verkoop van een woning van de consument een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning, mag het bedrag van die restschuld bij het verstrekken van een nieuwe hypothecaire financiering worden meegefinancierd.

Toevoeging Aegon: dit geldt uitsluitend voor bestaande Aegon hypotheekklanten die een restschuld hebben uit de verkoop van een bij Aegon gefinancierde woning. Als de maximale lening ten opzichte van de marktwaarde van de woning in dat geval de hoofdregel overschrijdt dan moet de overschrijding in maximaal 10 jaar annuïtair worden afgelost. Elke aanvraag hiertoe wordt individueel beoordeeld.


ING Bank

Restschuld ontstaan bij verkoop van een door ING (of in-actieve geldverstrekker) gefinancierd pand.

Meefinancieren bij nieuwe hypotheek
1. de leningdelen voor aankoop van de nieuwe woning (dus exclusief restschuld) wordt getoetst op basis van een 30-jarige annuïteit,
2. de totale nieuwe hypotheek (inclusief restschuld) wordt getoetst op basis van NAT met de werkelijke looptijd van de leningdelen,
3. als de uitkomsten bij (1) én (2) positief zijn, mag de hypotheek worden verstrekt,
4. als alleen de toetsing bij (1) positief is, mag de looptijd van het restschuld-leningdeel worden verlengd. In dat geval is de looptijd waarbij toets (2) voor het eerst positief is bepalend, met een maximum looptijd van 15 jaar.
Restschuld mag worden meegefinancierd tot maximaal 115% MW (financieringen >115% MW kunnen worden voorgelegd).
Mits deze restschuld is ontstaan bij ING of bij een geldverstrekker die niet meer actief is op de Nederlandse hypotheekmarkt (zoals DSB, WU Bank, GMAC).
Verplichte annuïtaire/lineaire aflossing met maximale looptijd van 10 jaar (in specifieke situatie maximaal 15 jaar, zie kolom Inkomen). Apart leningdeel.
De rente over dit leningdeel is maximaal 10 jaar aftrekbaar in Box 1.

Onderhandse verhoging of tweede hypotheek


SNS Bank

De klant heeft bij SNS Bank de mogelijkheid om een SNS-hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mee te nemen naar een nieuwe SNS-hypotheek zonder NHG voor zijn nieuwe huis. De klant kan geen hogere gewone SNS-hypotheek krijgen. Het inkomen van de klant is hoog genoeg om de extra maandlasten te kunnen betalen. Hierbij gelden de gebruikelijke acceptatienormen. De SNS Restschuld Financiering is een lineaire hypotheek die de klant binnen 20 jaar volledig moet aflossen. De totale hypotheek (normale hypotheek samen met de SNS Restschuld Financiering) mag niet hoger zijn dan € 750.000 en de SNS Restschuld Financiering niet lager dan € 2.500.

U kunt kiezen uit rentevaste periodes van 1, 3, 5, 6, 10, 12, 15, en 20 jaar. Na afloop van de rentevaste periode wordt het rentepercentage en het nieuwe maandbedrag opnieuw vastgesteld. Het bedrag dat de klant maandelijks aan aflossing betaalt, verandert niet. De klant mag extra aflossen op zijn Restschuld Financiering. Dit kan tot 20% van de oorspronkelijke financiering per jaar. Lost de klant meer af, dan betaalt hij mogelijk een boete. Het maandbedrag wordt na een extra aflossing opnieuw vastgesteld en wordt lager.


Meer informatie over het meefinancieren van een restschuld met NHG kunt u hier lezen.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur

update 27 februari 2015

 

 

Meld u nu aan voor onze nieuwsbrief!

Live Chat

Adviesvraag over hypotheken

Heeft u een adviesvraag met betrekking tot een hypotheek? Wij helpen u graag. Het eerste antwoord is kosteloos. Als u duidelijk uw situatie beschrijft heeft u ook na één antwoord door een hypotheekadviseur of financieel planner van ons bureau meestal een goede indruk van een mogelijke oplossing.

Velden met een * zijn verplicht.