Rentemiddeling

Rentemiddeling is een relatief onbekend fenomeen. Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente vergeleken met de marktrente. Indien de marktrente lager is dan de contractrente kan het interessant zijn om uw hypotheek om te zetten naar deze lagere marktrente. Dit geeft u de komende jaren zekerheid over uw maandlasten. Deze zekerheid is één van de redenen waarom u zou kunnen kiezen voor het toepassen van rentemiddeling. Niet iedere geldverstrekker kent het principe van rentemiddeling. Dan zijn er ook nog aanbieders die het wel gebruiken, maar ergens diep in hun hypotheekvoorwaarden zijdelings vermelden. 

De berekening van rentemiddeling vindt in de meeste gevallen volgens twee formules plaats. In de ene variant wordt de resterende rentevastperiode 'gemiddeld' met de lagere marktrente van de nieuwe rentevastperiode. De andere methode gaat uit van het betalen van een boeterente welk bedrag u verschuldigd bent vanwege het openbreken van het rentecontract en waarbij deze boete wordt omgeslagen middels een renteopslag in het nieuwe rentepercentage. Als u wenst te weten welke methodiek uw geldverstrekker toepast is het aan te raden om uw hypotheekadviseur of bank te raadplegen. Uiteraard helpen wij u ook graag met dit onderwerp. Stel dan uw vraag kosteloos via het contactformulier op deze pagina.

Rentemiddeling is niet alleen interessant bij een dalende rente. De hypotheekrente is momenteel nog historisch laag. De verwachting van veel economen is dat de hypotheekrente de komende jaren zal gaan oplopen. Wat heeft u dan aan rentemiddeling? De grootste banken bieden namelijk de mogelijkheid om tijdens de rentevaste periode boetevrij een nieuwe periode af te sluiten. De resterende rente en looptijd worden dan verrekend in de nieuwe periode; zeg maar gemiddeld. Dat kan betekenen dat u een paar tienden van procenten meer hypotheekrente gaat betalen dan u nu gewend bent. Maar het grote voordeel is dat u voorkomt straks geconfronteerd te worden met forse rentestijgingen.

Het voordeel van rentemiddeling boven oversluiten hangt samen met de oversluitkosten. Besluit u om rentemiddeling toe te passen dan bent u uitsluitend administratiekosten verschuldigd aan de aanbieder. Verzoekt u om hulp van een hypotheekadviseur dan zal deze ook nog een bedrag in rekening brengen voor het uitvoeren van de rentemiddeling. Bij oversluiten lopen deze kosten in de duizenden euro's omdat voor een nieuwe hypotheek veel meer partijen nodig zijn en de mogelijke boeterente ineens afgerekend dient te worden. 

Afhankelijk van de voorwaarden van sommige geldverstrekkers kunt u in sommige gevallen eens in de 24 maanden verzoeken om rentemiddeling. Van de grote banken bieden alleen ING, Obvion, Woonfonds, Centraal Beheer, RegioBank en SNS bank vooralsnog rentemiddeling aan. Ook ABN Amro gaat vanaf 2016 rentemiddeling aanbieden is op 7 december 2015 aangekondigd in het televisieprogramma Radar. De bank geeft aan minimaal een half jaar nodig te hebben om processen aan te passen om rentemiddeling te kunnen aanbieden.

Op 10 december 2015 is bekend geworden dat de grootste geldverstrekker van Nederland ook medio juli 2016 rentemiddeling gaat toepassen. Hiermee is Rabobank de laatste grote bank die ook de mogelijkheid van rentemiddeling gaat aanbieden. Overigens hanteert Rabobank een andere methode voor het berekenen van de nieuwe rente. Men gaat uit van de nieuwe marktrente én met een opslag van 0,2%. Per saldo betaalt u dus altijd deze opslag. Rabobank geeft aan dat deze vergoeding volgt uit de kosten die de bank dient te maken voor het toepassen van rentemiddeling. Naar onze mening lijkt dit eerder een verbetering van de winstmarge aangezien andere banken deze opslag niet doorberekenen.

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is zoals hiervoor uiteengezet te begrijpen. Maar waarom zou u als u nog jarenlang een lagere rente betaalt, vrijwillig overstappen naar een hogere rente? Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen als u verwacht dat de marktrente (fors) stijgt. Omgekeerd, als u verwacht dat de rente niet stijgt maar daalt, dan zijn de gevolgen van middelen negatief. 

Rentemiddeling hoeft niet altijd de voordeligste oplossing te zijn. Als er bij een andere geldverstrekker een lagere rente mogelijk is dan is oversluiten wellicht voordeliger. Laat dit ook uitrekenen door een hypotheekadviseur. Deze heeft ook de verplichting om u inzichtelijk te maken binnen welke periode u de oversluitkosten terugverdiend. Anders dan vroeger dient uw financieel adviseur u vanwege de wettelijke zorgplicht juist te informeren over de keuze om al dan niet over te sluiten.

Indien u focust op de huidige lage hypotheekrente, maar nog vastzit aan een hoger tarief, hoeft u dus niet meer bij de pakken neer te zitten. 

Ook komt het soms voor dat uw huidige inkomenssituatie het niet toestaat om überhaupt een nieuwe hypotheek af te sluiten. Mogelijk heeft u een lager inkomen vanwege de crisis of bent u tijdelijk werkloos of bent u ondernemer geworden of bent u simpelweg minder gaan werken ten opzichte van het moment van afsluiten van de hypotheek. Daanaast kan de waarde van uw woning dermate lager zijn dat u ook geen nieuwe hypotheek krijgt vanwege de benodigde financiering ten opzichte van de waarde van uw woning. Ook kunnen de steeds strenger wordende hypotheekregels een nieuwe hypotheek in de weg zitten. In dat geval kunt u toch profiteren van de lage hypotheekrente en ontstaan er direct lagere maandlasten.

Door het toepassen van rentemiddeling kan er ook een belastingvoordeel ontstaan. Stel dat u uw hypotheek oversluit dan betaalt u alle kosten, waaronder de boeterente, ineens. In het belastingjaar van oversluiten kunt u dan deze kosten eenmalig in aftrek nemen. Bij rentemiddeling voldoet u de boeterente gespreid en maakt u dan voordeel van het progressievoordeel in de inkomstenbelasting. 

Voorbeeld berekening rentemiddeling :

Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek met een hoofdsom van € 250.000 met een rentepercentage van 6,5% waarvan de rente nog 24 maanden loopt. 

De huidige marktrente voor een rentevastperiode van 10 jaar is 4,9% en u wenst dus uw hypotheek voor de komende 10 jaar vast te zetten.

In dit geval wordt de nieuwe rente 5,22%. Een besparing van 1,28% per jaar en in maandlast dus een besparing ad € 266,67.

Deze berekening is van toepassing indien uw geldverstrekker geen boete hanteert bij een tussentijdse rentemiddeling. Er zijn ook geldverstrekkers die een boete doorbelasten en deze terug laten komen in een renteopslag.

Door rentemiddeling bij ING Bank toe te passen kan zelfs een verhuisboete worden omzeild. Het werkt als volgt. Stel dat u bij het aangaan van uw voordeelhypotheek de optie 'boete bij verhuizen' hebt geaccepteerd is het mogelijk om deze verhuisboete te voorkomen. U verzoekt dan om rentemiddeling en uw voordeelhypotheek wordt dan een regulier hypotheek. Dan is er nog steeds wel sprake van een boeterente, maar deze wordt zoals in het artikel uitgesmeerd over de resterende rentevastperiode. Wel is er sprake van een wachttijd van 1 jaar tussen het moment van middelen en boetevrij verhuizen.

Door Boris Boon

Erkend Hypotheekadviseur

update 8 april 2016

 

Meld u nu aan voor onze nieuwsbrief!

Live Chat

Adviesvraag over hypotheken

Heeft u een adviesvraag met betrekking tot een hypotheek? Wij helpen u graag. Het eerste antwoord is kosteloos. Als u duidelijk uw situatie beschrijft heeft u ook na één antwoord door een hypotheekadviseur of financieel planner van ons bureau meestal een goede indruk van een mogelijke oplossing.

Velden met een * zijn verplicht.