Algemeen

Sinds 1 januari 2013 dient u de Belastingdienst te informeren over hypotheken afgesloten na deze datum bij anderen dan de reguliere geldverstrekkers. Hierbij valt te denken aan de situatie dat u geld leent bij uw ouders, familie of bij de eigen BV of die van bekenden. Op deze wijze heeft u wel recht op hypotheekrenteaftrek.

U bent verplicht om het formulier opgaaf lening eigen woning te gebruiken welke op de site van de Belastingdienst staat. U gebruikt dit formulier indien u een nieuwe lening afsluit, of een eerdere verstrekte lening wijzigt. U hoeft ingeval van de laatste situatie alleen de wijziging door te geven.

Waarom zou u een lening bij uw BV nemen?

Een alternatief voor een lening van uw BV zou kunnen zijn om dividend uit te keren, maar dat wordt belast in de dividend- en de inkomstenbelasting en kost u uiteindelijk 25%. De schuld welke u dan hebt bij uw BV is dan een opgave voor u privé in box 1 of 3. Dit afhankelijk van het bestedingsdoel. Is het andersom en heeft u een vordering op uw BV dan is het een vordering in box 1. Wordt de schuld aangegaan voor consumptieve doeleinden (bijvoorbeeld om privé te beleggen of een vakantie te betalen) dan is de rente die aan de BV betaald moet worden niet aftrekbaar. Daarentegen is de door de BV ontvangen rente echter bij de BV wel belast. Dat is niet vreemd aangezien dit bij een bank ook op dezelfde wijze werkt.

Interessanter wordt het als de schuld bij de eigen BV wordt aangegaan voor de aanschaf van een woning. Ook de rente op een lening die is aangegaan voor de kosten van onderhoud, verbetering en verbouwing van de eigen woning zijn aftrekbaar.

Voorbeeld

Stel dat u een eigen woning koopt voor een bedrag van € 300.000. Het inkomen van de dga is € 120.000 zodat alle betaalde rente kan worden afgetrokken tegen een tarief van 52%. Omdat de lening wordt aangegaan voor de aankoop van een eigen woning wordt deze toegevoegd in box 1. De te betalen rente bedraagt 4%. We houden in dit voorbeeld geen rekening met eigenwoningforfait en de meegefinancierde kosten koper.

Als u een hypotheek afsluit bij de bank bent u een bedrag van € 12.000 aan rente verschuldigd. Hiervan krijgt u 52% terug van de belasting, oftewel een bedrag van € 6.240 U betaalt derhalve aan rente netto een bedrag van €5.760.

Nu de situatie als u bij de eigen BV leent; u moet zakelijk handelen, dus moet ook daar 4% rente te worden betaald. Overigens heeft u enige marge in het vaststellen van dit tarief. Echter u dient te allen tijde aansluiting te zoeken met gangbare martkrentes. Ook hier betaalt u netto € 6.240. Bij de BV wordt de ontvangen rente van € 12.000 belast. Uitgaande van een tarief van 20% heeft dit een aanslag van € 2.400,- tot gevolg. Desgewenst kan het netto resterende bedrag van € 9.600 als dividend uitgekeerd worden naar privé. Daar is het dan wel belast tegen een tarief van 25% inkomstenbelasting in box 2. Maar ook dan is het sommetje per saldo positief.

Hypotheek bij ouders

Waarom zou u een hypotheek bij uw ouders of familie nemen voor de aankoop van een woning? Met name starters zijn gebaat bij hulp van ouders of familie. Geldverstrekkers worden steeds strenger en de regelgeving op dit punt wordt ook strikter. Zo kunt u vanaf 2013 telkens jaarlijks 1% minder van de kosten koper meefinancieren in de hypotheek. Middels een goed opgetuigde constructie is het mogelijk om geld te lenen van ouders voor het kopen van een huis. Mits goed vastgesteld kan dit ook voor de ouders een (belasting)voordeel opleveren.

Een lening bij de ouders betekent niet automatisch dat er geen rente betaald hoeft te worden. Soms is dit wel noodzakelijk omdat een bank de maximale financieringslast toetst en dus ook rekening zal houden met de hypotheek van de ouders. Dit kan weer opgelost worden door af te spreken de jaarlijks verschuldigde rente kwijt te schelden. De renteaftrek blijft behouden en als de schenking binnen de jaarlijkse vrijstelling van € 5.141 (voor 2013) blijft is dit belastingvrij mogelijk.

Het is zaak om de lening te registreren bij de Belastingdienst zoals al geschreven bij aanvang van dit artikel. Ook is het raadzaam om de lening schriftelijk vast te leggen (hoeft niet perse notarieel, maar is wel sterk aan te bevelen) om bij een onverhoopt overlijden van de ouders de afspraken duidelijk zijn. Ook ingeval van een scheiding is het wenselijk de afspraken helder te hebben om narigheid te voorkomen.

Door mr. drs. J. Langkemper LL.M RB